Hur utvecklas fastighetssidans yttre skötsel?

Hur utvecklas fastighetssidans yttre skötsel?

Låt oss börja med driftformen. Allt fler offentliga fastighetsförvaltare driver en viss del av den yttre skötseln i egen regi. Lägsta-pris entreprenader med kvalitetsförsämring och svårstyrda ÄTA-arbeten gör att fler vill ha lätt tillgängliga fastighetsskötare med trädgårdskompetens. Precis som med den inre skötselns mer kvalificerade uppgifter som skötsel av undercentraler eller lägenhetsreparationer vill man kunna utföra egna planteringsarbeten, beskärning, lekplatsskötsel och akuta underhållsarbeten i egen regi.

Gräsklippning, renhållning och andra volymarbeten låter man dock fortfarande gärna ligga på entreprenad eftersom det annars kräver en mycket arbetsstyrka och mer arbetsledning. En mindre egen-regi verksamhet med yrkeskunniga året-om anställda som kompletterar entreprenaderna ligger helt i tiden.

Många nya bostadsområden, kommunfastigheter och handelsområden är inte driftvänligt byggda och inte sällan saknas t ex snöupplagsplatser och andra förutsättningar för rationellt utemiljöarbete. Små gräsplättar, kraftiga lutningar, spetsiga kanter, höga kantstenar, felaktiga växtval som medför mycket s k ”vaktmästarbeskärningar” och mycket mer är exempel som bättre planering och projektering kunde ha förhindrat.

Andelen manuella vinterarbeten ökar också i de nybyggda områdena. Trånga ytor saknar ofta förutsättningar för maskinellt arbete och kostnaden för handskottning är många dyrare per m2 än maskinellt arbete.

Inom området kommunfastigheter ställs det större krav från de interna hyresgästerna på medinflytande över den yttre skötseln. Gränsdragningen mellan hyresvärdens och hyresgästens ansvar och uppgifter blir allt viktigare. Ofta är det t ex skolans vaktmästare som svarar för papperskorgstömning, handskottning vid entreér och trappor. Medan tekniska förvaltningen svarar för grönytor, maskinsopning, maskinell vinterväghållning etc.

Hur fördelas då fastighetsägarens ansvar och vilken LGS (lägsta godtagbara standard) har överenskommits mellan hyresvärd och hyresgäst? För det yttre underhållet finns bara undantagsvis en korrekt planering. Ofta ska driftbudgeten eller budgeten inkludera både tillsyn, skötsel, avhjälpande och planerat underhåll. Eftersom det sällan finns en yttre underhållsplan blir det mest skötselarbeten och felavhjälpande underhåll i form av ”brandkårsutryckningar. Mer räcker inte budgeten till. Följden är att vi i det yttre har arbetat upp en stor underhållsskuld.

Ytbehandlingen av trädäck och lekutrustningar är ofta eftersatt. Likaså utbyte av fallskyddsunderlag och baksand i sandlådorna. Välfärdsfastigheter är generellt mindre slitna vad gäller utemiljön än bildningsfastigheter. Skolor och daghem är särskilt utsatta för högt slitage. Satsningar på utemiljön leder i princip alltid till hyreshöjningar och utbildningsverksamheterna ser då hur deras verksamhetsanslag krymper i en oförändrad budget.

Allmännyttan satsar på många ställen på validering av egen yttre skötselpersonals fackkunskaper. Yrkesbevis inom skötsel och underhåll eller trädgårdsanläggning höjer medarbetarnas status och är av stort värde både för att underlätta rekrytering och få yrkesarbetarna att känna yrkestillhörighet och yrkesstolthet. Här är det viktigt att arbetsgivaren betalar inte bara utbildningarna utan också själva yrkesbeviset. Erfarenheten visar att många annars inte hämtar ut sitt yrkesbevis, även om det bara kostar ett par hundra kronor.

Renhållningsbehovet i yttre miljö ökar stadigt och för offentliga bostadsbolag är särskilt kostnaden för s k grovsopor en stor utmaning. Exempel på grovsopor är gamla soffor, tv-apparater, hushållsmaskiner, ja allt möjligt skrymmande och svårhanterligt avfall som ställs på vindar, i källare, utanför soprum och miljöstationer eller helt enkelt slängs i buskagen.

Kostnaden för hanteringen av dessa kan uppgå till så mycket som 5-10% av de totala utemiljökostnaderna och är ofta en större kostnad än soprumshantering, pappersplockning och tömning av papperskorgar. Här är dialog med hyresgästerna, särredovisning och särskilda insatser av stor vikt för att inte kostnaderna ska skena iväg.

Lekplatserna satsas det mycket på både hos kommunfastigheter och allmännyttiga bostadsbolag. Samtidigt ställs man inför samma dilemma som hos parkverksamheterna i kommunerna. Ny aktivitetslekplats i en stadsdel kan innebära att stora driftresurser slukas med följd att andra lekplatser i andra områden får stryka på foten och mer eller mindre blir ”nerklassade” prioriteringsmässigt. När A-fel uppstår plockas lekutrustning bort och lekvärdet utarmas. Ibland med rätta därför att vissa mindre lekplatser inte längre fyller sin funktion. Kanske finns det inte så många barn i närområdet eller barnen har andra intressen än att leka på kvarterslekplatsen.

Viktigt är att tidigt i planeringsskedet fånga rörelsemönster, aktivitetsbehov och inte minst tillgänglighetsanpassa. I våra strävanden att vara miljövänliga och tänka hållbart kommer vi inte sällan i konflikt med tillgängligheten. Natursand kontra gummiasfalt är bara en sådan frågeställning.

Jag är förstås medveten om att yttre fastighetsskötsel inte är det som står främst på den fastighetssidans dagordning men den utgör en del av vår kommunaltekniska kärnverksamhet även om inte allt tillhör den obligatoriska verksamheten. Eftersom vissa delar av den yttre skötseln är av frivillig karaktär gäller det verkligen visa vilket pang för pengarna som förvaltningen levererar till kommuninvånarna.

Hur vi styr och räknar på vår utemiljö är viktigt om yttre fastighetsskötsel ska kunna hävda sig i konkurrensen om pengarna som hyresavgifterna genererar och få gehör hos politiker och förvaltningsledningar. Efter många års genomlysningar och organisationsöversyner har vi nu utvecklat ett kompetensutvecklingsprogram om 4 livesända halvdagar i 3 delprogram. Gata/vinter, park och natur samt fastighetsförvaltade utemiljöer. Läs mer i artikeln om delprogrammens innehåll och upplägg. https://gronatrender.se/kompetensutveckling-styra-och-rakna-utemiljo/

Claes-Anders Malmberg, VD Acama AB